中骏置业门头沟吹风6万 北京10万+何时能卖“纽约时价”？

“房价未跟上地价涨幅”，这不仅是中骏置业所面临的问题，也几乎是所有开发商正面临的问题。

观点地产 “中国的国内资源都集中在北京楼盘和上海楼盘，那里的房价应该可以与纽约或香港等世界一流城市比肩。”

这是近日港媒报道中，中骏置业执行董事兼副总裁黄攸权所说的一句话。只不过，刚说完北京房价可与纽约媲美的黄攸权，又提及了中骏置业今年2月份在北京拿的门头沟项目中骏西山天璟的定价——“预期门头沟项目的售价将超过每平米6万元，该地区目前的平均交易价格为5万元。”

值得一提的是，2月26日，当中骏置业以39.48亿、配建5万平公租房的代价拿下这宗楼面价高达4.1万元/平方米的门头沟区域时，外界对其售价的预测为10万+，而如今6万的吹风价不仅难以“比肩纽约”，与外界的“期待”也有着4万元的差距。

中骏门头沟吹风6万

时间回溯到2月26日，北京拍卖门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块，该地块总面积82624.91平米，规划建筑面积263190平米，起始竞拍价26.32亿。地块设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场竞报公租房面积确定竞得人。

经过76轮9家房企的拼抢，中骏置业最终以39.48亿、配建5万平方米公租房的代价拿下门头沟龙泉镇地块。当时，北京业内称该宗地纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米，刷新区域单价纪录。

中骏置业拿下门头沟，彼时门头沟的同行表现得是相当的喜闻乐见，在门头沟区域有项目的保利地产(600048,股吧)就率先打出了“门头沟房价迎来8万元时代，四季怡园22000元/平方米抄底价全城疯抢”的广告，这也就表示其预估中骏置业拿下的这个门头沟项目未来售价将达8万元；而还有一些业内人士更是预计这个项目未来售价会突破10万。

3个多月后，中骏西山天璟有了吹风价，黄攸权说：“预期门头沟项目的售价将超过每平米6万元，该地区目前的平均交易价格为5万元。”

观点地产新媒体向中骏置业北京公司方面求证此事，得到的回复是肯定的——“中骏西山天璟第一次开盘的价格预计会在6万元/平方米左右。”这一吹风价与此前外界的预测售价相差了2万到4万。

值得一提的是，6月3日，在电建·金地华宸全球发布会，金地集团(600383,股吧)华北区域副总经理遇绣峰对公司门头沟项目即电建·金地华宸售价做了个预估：“按基本行业利润标准算，电建·金地华宸推盘价都是五万以上。具体价格现在还不好公布，要看市场的拿地水平，加上各种各样的税费，一般的行业折算大概是乘2的水平。”

据观点地产新媒体了解，2015年9月29日，电建金地联合体以20.3亿拿下门头沟区永定镇地块，并配建15000平方米的公租房，该地块溢价率9.7%，折合楼面价2.5万/平方米。

若按照遇绣峰的算法，中骏置业拿下的门头沟地块楼面价为4.1万元/平方米，乘以2则为8.2万元。不过，中骏置业相关人士在接受观点地产新媒体采访时称，此前市场对该地块的楼面价测算上是有问题的，“我们公司内部算的楼面价是3万9”。但如以3.9万元/平方米的楼面价计算，中骏西山天璟的售价或也应该到7.8万元左右。

6万起价背后的难题？

中骏西山天璟为何定价6万？亚豪机构市场总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时称，6万是门头沟比较高的市场价格，“入市肯定要选择一个市场能接受的价格入市，不能完全超越现实，要符合市场实际情况”。

据有关数据显示，门头沟2016年前5月新房成交均价为34573元/平方米，中骏西山天璟的吹风价6万已远高于当前均价。

此外，观点地产新媒体发现，距离中骏西山天璟不远的华远裘马四季目前的预售价在5万8，其预计在6月中旬开盘，这个价格与中骏西山天璟的吹风价相差不大。中骏置业相关人士称，华远裘马四季的部分产品会与中骏西山天璟形成竞争。

而业内人士严跃进在接受观点地产新媒体采访时也称，对于门头沟区域市场来说，目前6万的价格也不是普通人能够承受的。

他还分析道，对于中骏西山天璟此类住房来说，定价策略可以分为三期。第一期采取略微赔本的方式进行销售。第二期则适当可以提高价格，以实现盈亏平衡为主要导向。第三期则是一些好房源，这个时候可以采取一个相对强势的定价策略。

“或者还有一种可能，这是企业定价层面的一种策略，即让购房者认为此类楼盘定价比较便宜”，严跃进说。

有业内人士认为，中骏置业面临着房价还未跟上地价涨幅的尴尬，故定价6万虽然对于楼面价来说是低了一些，但从市场价格来看，也算合理。

而“房价未跟上地价涨幅”，这不仅是中骏置业所面临的问题，也几乎是所有开发商正面临的问题。

据观点地产新媒体粗略统计，截止目前，2016年北京已共计拍卖了13宗土地经营性用地，不含工业用地。其中，绿地39亿拿下黄村区域单价；中骏置业以39.48亿、配建5万平方米公租房的代价拿下门头沟区域单价；阳光城(000671,股吧)7.5亿夺顺义区域单价；天润诚泽则以10亿拿下北京延庆区域。

绿地黄村楼面价4.7万元/平方米，而黄村区域项目报价在2.7万元-4万元/平方米不等，区域内二手房报价主要在2.5万元左右；阳光城顺义楼面价4.46万元/平米，而目前同区域的二手房均价在2.4万元/平方米-2.9万元/平方米；天润诚泽延庆楼面价达楼面价4.3万元/平方米，而该区域2016年前5个月商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为1.2万元/平方米左右。

除了定价难题，还有业内人士分析称，项目还存在开发周期长、营销成本高等难题，这些成本会加剧项目的开发投入负荷，一旦出现政策风向变化，开发商资金链就面临巨大风险。

中原地产首席分析师张大伟此前也说过：“所有""都有较大的亏损可能，过去几年全国的""目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”

尽管外界对项目有着诸多担忧，但上述中骏置业人士在接受观点地产新媒体采访时就用肯定的语气说：“6万是一个能赚钱的价格。”其还称，这个项目是比较稳妥的项目，货值在八九十亿，去化周期为三到四年。

但不知道，中骏西山天璟会是在第3年，还是第4年实现“纽约时价”呢？