宁乡

北京共有产权养老院 养老引资新尝试

2017年12月13日来源:北京商报国内动态责任编辑:zhangsijie

  自北京确定启动共有产权养老试点至今已有三年,近期,北京同时也是全国首个共有产权养老机构试点迎来了首批入住的老人,而他们也将在不久后拿到北京发放的第一批共有产权养老居室不动产权证(房本)。12月12日,北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。据悉,作为目前北京惟一的共有产权养老居室试点,双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式,且每间房必须入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。过户后,购房者可随时出租、出让,价格随行就市,买卖都不受北京现行普通商品房限购条件限制。
  共有产权“新成员”
  共有产权是近两年各地楼市中兴起的“新热词”。与市场上的共有产权住宅不同,按照市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》规定,共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。
  双桥恭和家园运营方、乐成集团副总裁高大松介绍,试点项目社区由养老居室、公共空间和长时间照顾(医护)床位三部分构成。其间,养老居室的部分以“按份共有”的方法出售不动产产权,即:投资商永续持有每间居室X%(试点项目为5%)的产权,剩下比例向契合条件的居民转让。并且,投资商持有配建的效劳设施的不动产产权,不得分割转让,并根据《养老组织建立答应方法》在民政部门挂号建立养老组织,继续供给养老效劳。
  “这意味着,试点项目内的养老居室产权由养老效劳企业与契合条件的购买者以按5%、95%的比例一起持有,并且每间养老居室入住前,购房者要与企业签订房子运用协议,确保房间内必须有至少一名60岁以上老年人寓居。此外,配套约占总面积的40%医疗、护理、餐饮等公共效劳设施仍由企业持有经营。”北京市民政局副局长李红兵表示。而高大松进一步介绍,在入住后,每间养老居室每个月还需缴纳3000元效劳费,老人将享有公共空间的运用、医护人员24小时呼应等基础效劳包。
  据悉,双桥恭和家园试点项目整体建筑规模为3.68万平方米,建有养老居室365套,户型在79-95平方米不等,售价约为4万元/平方米。项目于今年7月15日启动签约,10月正式竣工并投入运营。截至目前,一期已全部实现认购,认购签约养老居室143套,入住8户,老人12人,30%以上来自东城区和西城区。值得注意的是,李红兵还透露,本次试点的共有产权模式今后还将引入北京城市副中心的配套城市设施建设。
  不纳入“限购体系”
  “与一般的养老组织不同,共有产权养老居室最突出的特色就是消费者将具有归于自己的产权,购买后将可依照市场价转让、租借,只需购买方、租户契合每户入住至少一名60岁以上白叟的条件即可,企业方不参加收益的分配,居室的用水用电都按民用规范来实施。”李红兵还表明,尽管现在80%以上购房人都是白叟子女,但如果居室95%的产权是归入住白叟一切,那么在白叟逝世后,子女也可依法承继产权,如承继后家中无契合条件的白叟入住,企业方可帮忙进行租借、转让等。
  不过,高峻松也表示,为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室,企业方将在入住协议中要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员,而且无人入住的居室也需要按时缴纳3000元/月的服务费用。“除每一任产权拥有者入住前都要签订房屋使用协议外,我们还会确保企业虽拥有5%的产权,但是与95%的产权持有者享有同样话语权,确保企业可以及时对后续房屋的转让租借有干预的权利。”李红兵表示。就此,有业内人士分析称,以试点项目4万元/平方米的售价计算,一户79平方米的项目全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于50年购房人最少需缴款496万元,合6.3万元/平方米左右,较周边同类普通商品房没有明显的价格优势。
  关于试点项目养老居室的生意,市住建委房子市场管理处处长倪娜表明将不受北京现行一般商品房限购方针影响,“除寓居老人的条件外,购房者只要契合北京户籍居民、持有北京作业寓居证、在京连续交纳五年社保或个税其间一项条件即可。并且,具有共有产权的居民不影响持续购买一般商品房的资历;另一方面,已经在京具有房产等也不会影响契合条件的居民购买共有产权养老居室”。倪娜表明。
  而在提到养老居室的付款方式时,高峻松表示,除全款外,购房者也可以使用商业贷款,目前银行已确认可为购买试点项目的消费者提供十年、50%的贷款。
  养老引资新尝试
  不可否认,跟着北京的养老需求加快开释,越来越多的社会资本看中这块诱人的蛋糕,期望参加其间分一杯羹。但是,因为不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、赢利相对微薄的状况,因此,部分资金实力不行雄厚或接受危险才能相对缺乏的企业,一直对投资这一范畴较为慎重,浅尝辄止的状况也时有发生。有知情人士通知北京商报记者,包含共有产权等新模式的探索,就是为了既让社会资本看到投资养老并非只能选择一条艰难的路途,一起也尽可能避免社会投资方向“跑偏”,令养老沦为噱头。
  “根据《关于全面放开养老服务市场进一步促进养老服务业发展的实施意见》,我国将推进老年宜居环境建设,在试点基础上,进一步完善医养结合共有产权模式相关政策。这主要源于养老服务业领域中两大问题,其中之一就是全口径投入导致资金流动性不强。”李红兵直言,养老服务领域中,投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入,给后续的管理服务带来较大负担,直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性,可以使投资方快速收回重资产投入,“轻装”开展养老服务,预期将激活养老服务市场,吸引更多社会资本进入养老服务业。
  详细到社会资本关怀的共有产权养老试点项目的土地运用方面,北京市规划疆土委副主任谢俊奇表明,恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产,享有经营性养老用地方针,不适用于房地产的土地利用方针,“可以断定的是,购房者具有养老居室50年产权包含的是95%比例内的房子所有权和土地运用权,不动产证办完后可以进行抵押”。谢俊奇表明。
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