宁乡

369万拍下税要缴242万?法拍房“坑”太深

2018年04月04日来源:南方网行业动态责任编辑:zhangsijie

阿奇(化名)最近留意到淘宝上的司法拍卖房,原计划拍下房子给小孩上学使用,没想到一轮折腾下来捡了个“烫手山芋”。3月16日,阿奇以369万元拍下翠华花园一处房产,事后经计算发现税费高达242万元。如果以拍卖价成交,阿奇至少要支付611万元,高出市场成交价格45万元。

369万拍下税要缴242万?法拍房“坑”太深

法拍专家龙先生表示,阿奇这套房子原先由企业持有,加上原登记总价太低,土地增值税会很高。“法拍房的水还挺深的”,龙先生强调,不太建议“小白”去买,因为除了要懂得计算税费,还需要去做房子的前期调查。
  “估计25万元保证金没了”
  “没有办法,就违约了”,面对近250万元的税费,阿奇心里很不是滋味。目前这套房子已经显示“重新拍卖”。
  2018年3月16日10:25:39,阿奇第19轮出价,以3692016元将罗湖区的翠华花园一处房产收入囊中,这个价格仅比前一个出价者多3万元。拍下房子12个小时后,阿奇懵了——— 这套缺乏370万的房子税费高达242万。“我这个法盲法拍房入坑,大家有啥主张?300多万的房子算了一下税费近250万,”阿奇在Q Q群里求助。
  阿奇供给的税费清单显现,其间的土地增值税就高达218万。“这套房子原先由公司持有,再加上挂号总价缺乏5万,与成交价值相差太大,土地增值税很贵,会按差额的60%收取。”微信公号“法拍房专家”担任人龙先生通知南都记者。龙先生有多年法拍房经历,在他看来,阿奇“入坑了”,走运的是止损及时,“如果交完首付款才发现税费这么高,’膏火’会交得更多,我见过不少,进退维谷”。
  “估量25万元保证金没了”,阿奇通知南都记者,在参加拍卖前,自己缴交了25万元保证金取得拍卖资格,现在这25万要吊水漂了。
  竞得人质疑“信息不够公开”
  即使这样,阿奇还是想努力一把。3月18日,他委托妻子到法院,希望通过说明情况让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。然而,在法院,还有两个与阿奇情况一样的买家,也是拍了同一个小区的房子,“我们联合起来向法院提申请减少税费,希望法院能重视”。
  其实,阿奇这套房产也是第二次上线拍卖了。“2月9日那次拍卖就有人弃拍了,25万保证金估计也没有要回来”,阿奇告诉南都记者,前一个竞得人应该也没有看清楚税费。
  淘宝网上公开信息显示,2018年2月9日10:41:22,该套房产以3602016元成交,与其如出一辙的是,最终以弃拍告终。“税费太不清楚了”,阿奇质疑拍卖信息公开中的税费部分不够明确,对于“小白”买家而言,相关负责单位有责任和义务公布税费说明,避免更多人“入坑”。
  链家数据显示,该小区3月份的二手房成交均价为7.3万/平米,以此计算阿奇的房子也不会超过566万元。不过若按照阿奇369万元的拍卖价加上242万元税费计算,他总支出至少611万元,高出市场价45万元。而据淘宝网上评估机构给出价格显示,该套房子的快速变现评估价为403万,市场评估价也仅533万。“法拍房一般价格在市场价的九成左右,不然也不会有人去拍”,龙先生表示。
  “法拍房的水还挺深的”
  “淘宝网上的税费是一个参考”,在龙先生看来,法拍房税费计算是常识,在拍卖前就应该做好这方面的工作。
  那么,如何去判断一套房子是否值得竞拍?“法拍房的水还挺深的”,龙先生表示,不太建议“小白”买家去买。他强调,除了要懂得计算税费,还需要去做房子的前期调查,比如有没有人住,好不好收房,有没有租约,欠了多少水电费、管理费;还有的房子是没有房产证的。法拍房表面上看着便宜,实际上隐含的东西是非常多的。龙先生强调,前期的调查和计税费都不是最难的,最难的是收房,因为法拍房大部分都是有人占用,这些使用者大多与原业主有关系,所以不会拱手相让。
  而对于阿奇的遭遇,龙先生建议,如果看好未来市场走势,也可以先买下来,毕竟未来房价能涨回来;而如果弃拍,下次的成交价格低于上一次,法院有可能要求前一个弃拍人补交差额。
  解读
  广东华商律师事务所律师周争锋:
  购买司法拍卖房 可能存在不少现实风险
  有两个专业的名词,就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人付清购房款后,协助办理过户手续,交房和其他纠纷,由竞买人自己处理。现在的司法拍卖房,基本上是注明不交吉维持现状的房产,对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权,竞买人很难查明。
  ●拍卖的房产上存有长期的租赁合同,此时竞买人只有所有权,拿不到使用权。
  ●房产的所有权归属有争议,主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定,房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。
  ●拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款,还和原业主已经办理正常交房手续的买家;也会出现竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
  ●房屋存在违法建筑,拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。
  ●原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如,有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活,这些人是原业主设定的实际居住权利,竞买人要想通过正常渠道收回房产的占有使用权,存在困难。
  ●不能正常解除抵押的情况。

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